住宅專項維修資金運行現狀分析與探討

2021-09-23 15:33王立新王建新
中國房地產·綜合版 2021年8期
關鍵詞:新思路

王立新 王建新

摘要:《住宅專項維修資金管理辦法》于2007年10月30日建設部第142次常務會議討論通過,經財政部聯合簽署,予以發布,自2008年2月1日起施行。隨后,各地相繼出臺了本省本地區的住宅(或房屋)專項維修資金管理辦法,在全國各地相繼推開,推行到縣級市也已近十個年頭了。住宅專項維修資金是住宅共用部位和共用設施設備維修和正常使用的重要保障,又被稱為房屋的“養老金”,為解決住宅的維修改造,保障業主的居住安全發揮了一定作用,強化了大家對住宅共用部位共同維護的認知感和責任感。但當下仍然存在著一些實際問題,需要我們去探討、改進、創新。

關鍵詞:住宅專項維修基金;運行現狀;新思路

中圖分類號:F293 文獻標識碼:A

文章編號:1001-9138-(2021)08-0069-72 收稿日期:2021-07-20

1 我國住宅專項維修資金的現狀

1.1 住宅專項維修資金的施行增加了政府財政負擔

住宅專項維修資金有兩種管理模式,一是業主自主管理(成立業主委員會的社區),二是住宅專項維修資金管理機構代為管理。目前主要是第二種管理方式,由地方房產行政部門成立的維修資金管理中心負責房屋專項維修資金的歸集、賬戶管理、使用監管和信息系統的建設維護,負責專項維修資金的使用申請受理、現場勘查、使用方案審核、參與竣工驗收等相關工作。維修資金管理中心要面對越來越多的、各種不同情況的交存住戶,要監管多家銀行,這就要增人員、上設備,加強信息系統建設和維護,無形中增加了當地政府的財政負擔。

1.2 房屋專項維修資金的交存標準并未適時調整

《住宅專項維修資金管理辦法》(下稱《辦法》)規定按照建筑面積交存住宅專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%,要求房屋行政主管部門參照建設行政主管部門公布的建安造價相關指標確定首期房屋專項維修資金的具體交存標準,并適時調整。現狀是期初確定了的每平方米建筑面積交存標準后就沒再調整過,“適時調整”實際執行起來比較難把握,多長時間才算適時?由哪個具體部門牽頭發出調整指令?又由哪個部門具體做?調整有多大現實意義?老百姓的反映是什么?等等。

1.3 多家商業銀行共同參與住宅專項維修資金的交存

《辦法》規定住宅專項維修資金主管部門應當委托所在地一家商業銀行,作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。實際上各地都是多家銀行參與交存業務,一家銀行不利于老百姓繳存,也不利于銀行之間的服務競爭。

1.4 住宅專項維修資金的增值、保值及利息分配難以做到

維修資金可按國家有關規定用于定期組合存款、購買國債,確保資金安全和保值增值,增值收益定期分配。目前各地維修資金的增值保值并不理想,操作起來實際問題很多。因不確定的專戶不定期的交存、提取、補交等各種因素影響,每年轉存的定期大額存款以及購買國債產生的利息難以準確分配到每個儲存專戶上,后期還要定期公示、接受審計監督,所以多數地區不敢去操作。

2 我國住宅專項維修資金存在的問題

2.1 目前一些地方仍沒有按戶計息

《辦法》規定住宅專項維修資金自存入維修資金專戶之日起,按中國人民銀行有關規定計息,利息計入房屋專項維修資金分戶賬,滾存使用。滾存使用的資金有:(1)住宅專項維修資金的存儲利息;(2)利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益;(3)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益;(4)住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。僅住宅專項維修資金存儲利息按戶計入這一項,在一些地方至今仍沒有做到,其他三項收益及殘值要分攤到分戶賬上就更做不到。

2.2 相對交存率、使用率較低

住宅專項維修資金施行以來各地運行情況不盡相同,但總體來說相對交存率、使用率較低。據山東省住建廳發布的《山東省住宅專項維修資金管理辦法》官方解讀數據顯示,截至2019年底,全省維修資金賬面余額約857.42億元,累計使用金額約28.66億元,使用率僅為3.34%。《辦法》規定未交存首期住宅專項維修資金的,開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人,所以繳存率很高。導致使用率低的原因:一方面是申請使用維修資金程序比較繁瑣;另一方面共用部位的業主們思想往往難以統一,要達到三分之二以上的業主同意并不容易。

2.3 提取的維修資金難以滿足維修改造需要

歷經繁瑣的支取程序,最后拿到的住宅維修資金往往是杯水車薪,難以滿足住宅共用部位和共用設施設備維修改造需要。

具體情況有以下幾種:1.房屋重要共用部位或共用設施設備出現嚴重問題,需要大修或更換。如:房屋的基礎、承重墻體、柱、梁、電梯等。2.有些小區,特別是房屋維修頻率高的老舊小區,只有部分業主交存了住宅維修資金,一旦出現維修情況,只能支取交存業主的維修資金。3.針對維修業主難以達成共同協議的情況下,只能支取同意人的維修資金來使用,比如屋頂滲漏,經常遇到頂層業主靠提取自己的維修資金來進行維修。

2.4 住宅專項維修資金提取使用手續繁瑣

使用住宅專項維修資金的,需要先制定使用方案,使用方案按規定時間公示后,要經有利害關系的所占面積及戶數比例達到三分之二以上的業主同意,同意后使用方案報房屋專項維修資金管理機構審核,房屋專項維修資金管理機構經現場勘查后辦理備案手續,使用人持備案證明到專戶管理銀行辦理房屋專項維修資金劃轉手續。因上述手續繁瑣,在辦理提取使用過程中經常會出現一些糾紛、上訪,也給政府管理部門帶來了困惑。

3 解決對策

越滾越大、快速增長的住宅專項維修資金,長期存在銀行里,將何去何從?怎樣改進現狀,創新模式,讓住宅專項維修資金發揮其應有作用,不負初衷,這是我們應該思考和探討的問題。

3.1 各地要互相交流、互為借鑒

全國各地住宅專項維修資金的管理及運行情況不盡相同,大城市做得要好一些,小城市、縣級市欠缺一些,這也與各地的實際情況有關。我們應在實踐中不斷總結研究、促進熱點、難點問題的破解,針對各地出現的一些實際問題展開討論,并對存在的問題進行深入分析,城市之間互相交流、互相學習、互為借鑒,創新方式,找出解決具體問題的好辦法,開創維修資金管理工作的新局面。

3.2 創新管理模式

將政府管理與業主委員會管理這兩種管理模式融為一體,互相制約。由地方行政部門的維修資金管理中心負責房屋專項維修資金的歸集、賬戶管理、使用監管和信息系統的建設維護,由業主委員會負責專項維修資金的使用申請受理、現場勘查、使用方案審核、參與竣工驗收等相關工作。加快推進各地小區業主委員會的成立,強化業主委員會的主體職責,充分發揮業主委員會的作用。業主委員會管理本小區的住宅專項維修資金的優勢是:(1)業主委員會成員都是本小區的業主,有主人翁精神,住宅專項維修資金的提取使用直接涉及到自身利益。(2)業主委員會對本小區的房屋共用部位和共用設施設備情況最為熟悉,最了解情況,負責專項維修資金的使用申請受理、現場勘查、使用方案審核、參與竣工驗收等相關工作最為合適。(3)由業主委員會來分擔政府維修資金管理中心的部分工作,減輕了政府財政負擔,同時減少了政府與老百姓之間針對提取維修資金產生的糾紛、上訪,業主委員會最善于處理業主之間的矛盾糾紛。

政府維修資金管理中心與業主委員會共同管理,各負其責,一方面互相配合,另一方面互相監督。

3.3 簡化住宅專項維修資金提取流程

住宅專項維修資金提取程序繁瑣是使用率較低的一個客觀原因,也是產生矛盾糾紛的一個原因,簡化提取流程勢在必行。提取使用的必要條件是:1.住宅共用部位或共用設施設備需要維修、更新、改造,且已過保修期。2.并經共用部位或共用設施利害關系人同意簽字。其他均為次要條件,可以簡化或省略。《辦法》規定維修資金的提取要經有利害關系的所占面積及戶數比例達到三分之二以上的業主同意,并按各自擁有房屋建筑面積的比例分擔,筆者認為這不是個原則性的必要條件,不論同意的共有人有幾個,只要他們自愿提取自己部分的來用于維修大家共同部位的,就應該允許提取。其他程序:由誰制定使用方案、公示多少天、使用方案經誰審核、由誰現場勘查、由誰組織實施使用方案、由哪些相關方組織質量驗收、對工程決算是否有異議等,這些都可以從簡、不做硬性要求,遵循受益人和負擔人相一致的原則,完全可以由負擔人(提取人)來決定。

3.4 探尋維修資金新思路

是否可以探討打造一款保險,由政府主導、與專業保險公司合作、以業主交存的住宅專項維修資金來投保、專門用于房屋共用部位或公共設施保修期之后進行的維修改造,以破解支取的維修資金不足以解決共用部位維修改造的難題,同時也避免了共有人因是否同意使用自己的維修資金而產生的糾紛。只要是交存了房屋維修資金,當房屋共用部位或共用設施需要維修或改造時,就可以使用保險賠付。

作者簡介:王立新,青島膠州市住房服務保障中心。

王建新,青島膠州市自然資源和規劃局。

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