基于灰色關聯分析我國以房養老風險評價研究

2021-09-23 15:33鄭曉云許曼陳振興
中國房地產·綜合版 2021年8期
關鍵詞:以房養老層次分析灰色關聯分析

鄭曉云 許曼 陳振興

摘要:以房養老是緩解當前養老負擔的途徑之一,分析以房養老風險,對于以房養老的開展有重要意義。根據影響以房養老風險評價指標因素,按長壽風險、市場風險、或然風險、經營風險、政策風險5個要素確定評價指標體系,運用層次分析法計算出權重,結合灰色關聯分析的方法,對某金融公司開展以房養老風險評價。研究結果表明:金融公司應重點加強對金融公司總資產、城市規劃、利潤、地質條件、匯率、住房制度變更、貨幣供應量、支付保險金額、土地制度變更、地域環境、資產評估機構資質方面的風險控制。針對金融公司開展以房養老如何規避風險提出建議。

關鍵詞:以房養老;風險評價;層次分析;灰色關聯分析

中圖分類號:F293 文獻標識碼:A

文章編號:1001-9138-(2021)08-0040-46 收稿日期:2021-07-15

自2000年以來我國正經歷著人口年齡結構的加速老化,這種快速的人口老齡化加劇了政府的養老負擔。據《中國家庭發展報告(2015年)》統計,我國只有28.9%的城市老人和15.9%的農村老人沒有養老困難。目前,我國未富先老和社會保障體系不完善的問題,不僅影響著老年人的養老,同時也影響著未來社會的穩定發展,成為當前需要解決的問題之一。因此,尋求其他的養老方式勢在必行。了解以房養老的風險因素,是金融公司開展以房養老的關鍵,也是金融公司開展以房養老業務的決定性因素。研究以房養老風險因素,有助于推動金融公司開展以房養老的業務,滿足現在老年人多樣化的養老需求,對實現積極老齡化,完善我國養老體制,補充養老方式,具有理論和現實意義。

1 相關研究文獻評述

當前,以房養老的風險研究受到國內外廣泛關注,如Adam W. Shao分析了房價風險和壽命風險對反向抵押貸款定價和風險分布的綜合影響。Jackie Li在考慮房價風險、利率風險和壽命風險的基礎上,采用熵權法得出反向抵押貸款在財務上是可持續的。我國學者王小平研究大財富管理概念,用銀行的錢消費,用自己的錢理財,讓房屋的擁有形態多樣化,最終保險可以實現以房養老。李宇嘉主要研究發揮住房的養老功能,其中包括以房養老。王亞柯借鑒美國的保險機制,提出為推動我國住房反向抵押養老保險的快速發展,應加大政府的保障力度,鼓勵多類金融機構以多種形式參與,加快相關法律法規建設。馬征對“以房養老”政策熱情不夠高漲的原因進行分析。方永恒基于可拓理論對西安市以房養老風險模式進行分析,得出了可拓評價在以房養老風險評價上適用性較好,西安市金融公司適合開展以房養老業務。張杰通過保險公司參與住房反向抵押養老的風險控制提出了建立動態評估合同、合理控制業務規模、建立健全法規等建議。張瑜通過分析以房養老政策難以推行的原因,提出加強風險管控,同時政府給予政策支持以及培育新型養老消費理念。岳一鳴分析以房養老發展阻力和成因,并針對性地提出相應對策建議。徐瑛楠闡述了以房養老模式的相關涵義,重點分析了以房養老模式推行風險與政策應對。趙艷朋則關注影響以房養老的各種經濟力量的演變,抓住人口結構變遷的主線,通過分析幾個關鍵經濟變量的變化過程,揭示人口結構變遷可能對以房養老市場造成的風險。柏晶將從開展住房反向抵押養老保險業務的可行性和面臨的風險進行分析,并提出相關政策性建議。楊哲提出以房養老服務模式實施,需要政府的政策支持和監管,需要輿論宣傳和國民養老消費理念的轉變,而且目前政府只能將以房養老定位于一種養老補充產品。嚴韜分析了以房養老的風險因素,并給出相關的應對策略。雖然國內外學者關于以房養老風險評價問題相關研究取得了一些成果,但還存在很多不足,如評價指標體系不夠完善,經營風險考慮不足,缺少定量分析指標等。本文在以往的研究基礎上,從金融公司視角出發,引入灰色關聯分析對以房養老風險進行評價,利用灰色關聯分析能夠量化指標之間互相影響的特點。定量研究以房養老的風險因素,為金融公司開展以房養老業務降低風險提供依據。

2 以房養老的風險現狀分析

2.1 以房養老的發展現狀

據中國人民銀行調查統計司城鎮居民家庭資產負債調查課題組在《中國金融》發布的2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況,調查報告顯示我國城鎮家庭住房擁有率為96%,為以房養老的開展提供物質基礎。以房養老是指老年人將自己的房子抵押給保險公司,自己繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權,并按照約定條件從保險公司領取養老金直至身故。老年人身故后,保險公司獲得抵押房屋的處置權,用于償還養老保險相關費用。這是目前能夠緩解傳統養老的家庭壓力,與現有商業養老保險業務互補的一款養老產品。我國于2003年開始引入以房養老理念,2013年正式頒布《國務院關于加快發展養老服務業的若干年意見》,2014年開始實施以房養老試點,2015年幸福人壽獲得批準,成為首款以房養老保險業務。2019年,人壽保險首單以房養老業務發行上市,成為第二家承擔此業務的保險公司。總的來說,我國住房反向抵押養老保險雖然有所發展,但發展速度仍然比較緩慢,而且在發展中還存在很多障礙。

2.2 以房養老的發展障礙

2.2.1 風險不確定性

對于我國金融公司來說,風險的不確定性抑制了金融公司參與以房養老保險的積極性,金融公司不僅面臨著房地產市場的不確定性,以及住房政策、利率的變化,還要面臨著老人年齡、身體和家庭關系的壓力,除此之外,還有可能受到自然災害的風險,因此開展以房養老對金融公司有著很高的技術要求。

2.2.2 養老觀念落后

在我國傳統的觀念里,養兒防老根深蒂固,房子是留給子女的遺產,以房養老與老年人傳統觀念相違背。一方面,容易受到家庭和親人的反對,另一方面,老年人為了子女而放棄追求改善養老條件的意識很難改變。大部分老人主要依賴政府養老的觀念,也會制約著以房養老的發展。

2.2.3 相關法律法規滯后

我國并沒有出臺以房養老專門性法律制度,缺乏具體的操作規程以及交易環境,降低了公眾的信任度,限制了公司運營和管理的實施,導致金融公司開展以房養老業務的困難。我國現行法律法規不能適應養老市場,因此,法律依據滯后是限制以房養老發展的原因之一。

縱觀以房養老市場,相關的管理政策暫未形成,以房養老發展過程中出現的問題日益凸顯,各金融公司的積極性仍處于比較低的水平,嚴重制約其發展。因此,以房養老風險評價對以房養老行業的發展具有非常重要的意義。

3 以房養老風險評價指標體系的構建

3.1 層次分析法

本文選取層次分析法確定以房養老風險指標的權重,層次分析法是一種系統性的研究方法,主要針對多層次、多因素和復雜問題進行決策,將待決策的目標分成3大層面,包括決策目標、中間層要素和備選方案。采用該層次分析法能將復雜問題簡單化。

(1)建立以房養老風險評價層次分析結構。

(2)構建判斷矩陣U。

采用1~9及其倒數標度法構建判斷矩陣表示同級別指標相對上層元素的重要性,下列公式中用Uij (i = 1 …n, j = 1 …n)表示兩元素Ui和Uj的相對重要程度。

(3)計算以房養老風險指標的權重。計算矩陣U的最大特征值λmax和特征向量確定權重,計算公式如下:

(4)一致性檢驗。計算公式如下:

式中:CR小于0.1,RI為隨機性指標,根據矩陣階數n進行取值。

3.2 灰色關聯分析法

灰色關聯分析法計算步驟如下:

(1)根據以房養老風險評價指標體系,收集并分析專家數據結果,設n個數據序列形成以下矩陣:

式中:m指的是指標的個數;n是評價對象的個數。對以房養老風險評價指標數據進行標準化處理,標準化后的數據為:

其中,i=1,2,…,m

(2)確定參考序列為x0:

(3)以房養老風險關聯系數計算,x0與xi關于第k個元素的關聯系數為:

式中:ρ為分辨系數,ρ ∈[0,1],其中ρ值越小,關聯系數差異越大,區分能力越強,通常取ρ= 0.5。

(4)根據以房養老風險評價關聯系數計算以房養老風險的灰色關聯度:

(5)依據以房養老風險的關聯度排序,得出以房養老的風險評價結果。

3.3 以房養老評價指標的說明

本文旨在建立以房養老風險的評價指標體系。通過對我國以房養老現狀的分析,考慮以房養老的特點,在文獻調查和專家訪問的基礎上,將其劃分為長壽風險、市場風險、經營風險、或然風險和政策風險。最終得到以房養老風險評價指標體系如表1所示。

長壽風險。金融公司對老年人的預估壽命低于個人實際壽命,對于金融公司來說,需要額外承擔一大筆支出,因此給金融公司帶來巨大的損失。如果想要避免長壽風險,必須準確預測被保險人的壽命,影響老人的壽命因素有年霧霾天數、污水排放量、噪聲年平均值、溫濕指數、水文指數、交通事故發生率、傳染病發病率、參加醫療保險人數、醫療衛生機構數,其中參加醫療保險人數、醫療衛生機構數、傳染病發病率影響較大。

市場風險。對于金融公司來說需要承擔市場的變動造成的風險,因此必須深入了解市場信息,掌握市場的動態變化,減小因為市場波動而引起的風險。住宅商品房平均銷售價格、房地產開發企業土地購置單價、城市綠地面積、房屋建筑年限、客戶認知度、通貨膨脹、利率、稅率、匯率、貨幣供應量、60歲以上人口數、房產供應量、居民消費價格指數因素將直接或間接的影響市場的波動。

或然風險。影響或然風險的因素有地域環境、地質條件、火災、澇災、地震等自然災害類的不可抗力。自然災害等不可抗力是無法避免的,甚至會導致很多人失去生命。

經營風險。金融公司的經營管理水平不高,也會造成經營風險,要想開展以房養老,高水平的經營管理是必不可少的,因此需要加強金融公司的經營管理,減小金融公司的經營風險。資產評估機構資質、委托代理公司資質、利潤、以房養老管理人才數量、支付保險金額、金融公司總資產、銀行不良貸款記錄因素將直接或間接地影響經營風險。

政策風險。開展以房養老政策風險也是不可避免的,因此需要時刻關注政策變化,了解政策詳情,避免因為政策變動而引起的風險。影響政策風險的因素有城市規劃、住房制度變更、土地制度變更、金融制度變更、產業制度變更等。

3.4 計算權重的結果

通過對房地產與金融保險機構領域的專家進行問卷調查,由30位專家共同完成。專家們按照1~9標度法進行賦值,通過兩兩比較的方法,確定同層次元素之間的相對重要性。對30位專家打分結果的幾何平均數作取整處理后,通過Yaaph軟件計算各級指標的權重,并進行判斷矩陣一致性檢驗計算每層的因素權重,最終得出相對重要權重結果如表1所示。

4 實證分析

4.1 以房養老風險評價

研究數據由專家打分獲得,評價方法選取灰色關聯分析法,選定某金融公司為研究對象,邀請30位保險與房地產領域的專家對5個將要開展的保險業務進行打分。然后,依據待評價的指標,設計了以房養老風險因素打分表,對各指標風險進行打分,滿分為10分,評價得分取各人的平均值。

根據公式(6) ~ (10)計算出的以房養老風險評價關聯度及排序結果如表2所示。

由表2數據表明:金融公司總資產、城市規劃、利潤、地質條件、匯率、住房制度變更、貨幣供應量、支付保險金額、土地制度變更、地域環境、資產評估機構資質、稅率、利率、住宅商品房平均銷售價格、房地產開發企業土地購置單價、通貨膨脹、委托代理公司資質的風險系數明顯高于其他指標。

由此可以看出,金融公司開展以房養老應當注意對政策的變化重點加強把握,其中城市規劃、住房制度變更、土地制度變更的風險更高;經營風險應重點把握金融公司總資產、利潤、資產評估機構資質、委托代理公司資質、支付保險金額;市場風險應重點加強匯率、貨幣供應量、稅率、利率、住宅商品房平均銷售價格、房地產開發企業土地購置單價、通貨膨脹;或然風險應注意地質條件、地域環境。

4.2 建議

根據本文建立的以房養老風險評價指標體系得出的結果,對金融公司開展以房養老業務如何規避風險提出以下建議。

(1)與房地產公司的合作。金融公司可以通過與房地產公司的合作,了解市場信息,進而對市場的發展趨勢做出準確的預判,降低由于住宅商品房平均銷售價格、房地產開發企業土地購置單價變動產生的市場風險。

(2)采用分期續約的合同模式。金融公司可以創新產品類型,對產品進行優化設計,滿足不同類型的老年人。例如:金融公司可以設計多種支付方式、不同年限等,通過嘗試將以房養老合同進行分期續約的模式,縮短合同期限,動態更新合同條件,進而降低由于匯率、稅率、利率、貨幣供應量、通貨膨脹等波動產生的市場風險。

(3)設計多種類型的以房養老產品。金融公司可以通過創新產品類型,對產品進行優化設計,最大程度滿足不同類型的老年人的需求。例如可以“以大換小”“以近換遠”等。

(4)建立多層次的保險保障制度。金融公司可以建立多層次的保險保障制度,提前做好防范,由其他保險公司分散風險,例如:可以購買其他類型的保險、組織其他公司融資等,降低由于地質條件、地域環境產生的或然風險。

(5)對保險行業人才的培訓。金融公司通過引進國外專家以及其他合作交流等方式對保險行業人才進行培訓。并且投入一定的基金加強教育培訓提升技能,通過培養行業保險人才,加強專業性和管理水平,提高創新能力,降低由于金融公司總資產、支付保險金額、利潤而產生的經營風險。

(6)與資產評估機構和委托代理公司的合作。金融公司可以通過與資產評估機構的合作,降低由于資產評估不準確而產生的經營風險。金融公司通過與委托代理公司的合作,降低由于信息不匹配產生的經營風險。

(7)加強國家和地區政策的研究。實時掌握國家和地區的政策信息,深入研究和解讀,及時更新最新政策,降低由于城市規劃、住房制度變更、土地制度變更等產生的政策風險。

(8)定期檢查老人的身體。金融公司可以通過與醫療機構的合作,例如,制定老年人身體健康檢查方案,定期檢查老人的身體,對于老年人的身體情況及時作出篩查,建立老年人身體健康檔案,及時的監測身體狀況,及時掌握老人的身體狀況,降低由于壽命預估不準確而造成的風險。

(9)加強以房養老的業務宣傳。通過對以房養老的業務宣傳,提高客戶的認知度,讓老年人摒棄落后的養老觀念,接受新的養老方式,自覺提升自己的生活品質,自愿加入以房養老保險。

5 結論

本文通過篩選長壽風險、市場風險、經營風險、或然風險和政策風險5個一級指標和39個二級指標對以房養老評價,運用層次分析和灰色關聯構建評價模型,最后根據以房養老風險評價的結果,提出建議措施。本文利用灰色關聯分析能夠精確的計算以房養老風險因素之間影響,提供了可量化的以房養老風險評估指標,有利于抓住以房養老風險的重點加強管理的因素。本研究結果對提升以房養老風險的管理能力、降低金融公司風險等都具有重要意義。

參考文獻:

1.Adam W.Shao,KatjaHanewald,Michael Sherris. Reverse mortgage pricing and risk analysis allowing for idiosyncratic house price risk and longevity risk. Insurance Mathematics and Economics.2015.63

2.Jackie Li,AtsuyukiKogure,Jia Liu. Multivariate Risk-Neutral Pricing of Reverse Mortgages under the Bayesian Framework. Risks.2019.7(1)

3.王小平.以房養老與財富管理創新.中國金融.2016.15

4.李宇嘉.培育“以房養老”在我國的生存環境.經濟研究參考.2016.66

5.王亞柯 葉雨彤 湯晟.以房養老:經驗、困境與發展路徑.江海學刊.2020.01

6.馬征.政策過程理論視角下“以房養老”推行困境的原因分析.河北經貿大學學報.2018.39 (03)

7.方永恒 葉芬.關于以房養老模式風險評價研究——基于可拓理論對西安市以房養老模式的分析.價格理論與實踐.2017.09

8.張杰 張雯涵 孫亮.商業保險公司參與住房反向抵押養老的風險控制研究.金融理論與實踐.2019.07

9.張瑜.“以房養老”推行風險與防范.市場周刊.2020.33 (12)

10.岳一鳴.淺析我國以房養老模式的潛在風險和對策建議.中國國際財經(中英文).2017.22

11.徐瑛楠.“以房養老”模式推行風險與政策應對研究.金融經濟.2017.20

12.趙艷朋 胡濤.房地產價格變動對以房養老風險的影響——一個人口結構變遷的視角.現代管理科學.2017.06

13.柏晶.關于我國住房反向抵押養老保險的思考.現代經濟信息.2017.08

14.楊哲.“以房養老”模式推行風險及政策應對.吉林工商學院學報.2016.32 (02)

15.嚴韜.以房養老反向抵押產品的風險分析和應對策略研究.金融經濟.2016.02

16.姜學軍 宮思路.淺談住房反向抵押養老保險的風險.遼寧經濟.2019.06

17.章芮.以養老保險消融人口老齡化之壓.上海企業.2014.10

18.韓文琰 易艷紅.中國“以房養老”:梳理、審視與重構.價格理論與實踐.2019.10

19.張棟.中國“以房養老”:現實困境、國際經驗與應對策略.當代經濟管理.2020.02

作者簡介:鄭曉云,東北林業大學土木工程學院副教授,碩士生導師。

許曼、陳振興,東北林業大學土木工程學院碩士研究生。

猜你喜歡
以房養老層次分析灰色關聯分析
大數據時代高校財務預算績效評價研究與應用
基于AHP的環保工程組織效率因素識別與評價
淺談為何以房養老的落實需要保險制度的"護航"
PPP模式物有所值評價體系研究
經濟因素視角下延遲退休最優年限實證研究
產業結構對能源消費的影響分析
住房反向抵押養老保險下的稅收問題研究
基于指標重要度識別的農業科技服務供需有效對接方法
七旬老人自創“以房養老”樂度晚年
干旱礦區耕地保水劑的篩選
中文天堂最新版在线www-bt天堂网www天堂-电影天堂