新城公服設施空間配置績效評價及優化研究

2021-08-17 23:24王量量張書悅孫憶凱
中國房地產·學術版 2021年2期
關鍵詞:新城績效評價

王量量 張書悅 孫憶凱

摘要:我國城市發展進入存量階段后,很多新城發展動力不足,從表象上看一方面是新城的擴張導致城市房地產業供過于求,另一方面是新城對人才的吸引力不足、對產業發展的定位不準,而本質原因則是新城基礎設施的盲目建設導致公共服務設施缺失了競爭力。因此,新城亟需探索的議題和持續發展的關鍵在于如何將公共服務設施的價值高效地配置在新城中。著眼于公服設施配置問題,以住房價格為評價介質,以中新天津生態城為例探索新城公服設施空間配置的績效評價及其優化引導路徑。

關鍵詞:公服設施;績效評價;新城

中圖分類號:TU984.12 文獻標識碼:A

文章編號:1001-9138-(2021)02-0072-79 收稿日期:2020-12-10

作者簡介:王量量,廈門大學建筑與土木工程學院,副教授。

張書悅,廈門大學建筑與土木工程學院,碩士研究生。

孫憶凱,蘇州市規劃設計研究院,規劃師。

基金項目:福建省省科技計劃軟科學項目——福建省鄉村營建進程中基于社會網絡優化的精準扶貧模式研究(2018R0090)。

新城建設在一定程度上已經成為城鎮化的主要動力之一,但是隨著我國進入存量發展階段,許多建成后的新城發展動力不足,原因之一便是公服設施配置在新城規劃建設初期易被忽視。導致配套設施落后,或完全照搬老城配建指標,出現活力不足等現象。因此,在新城建設之初應對規劃進行持續性評估,從居民視角探索評價新城公共服務的能力,使規劃實施績效與規劃目標群體互動,為新城把脈。

作為城市核心競爭力的公共服務,新城不僅應在其建設運營上投入大量資本,而且需滿足居民的公共訴求,以持續吸引居民入住,保證持續發展。公服設施的空間配置績效意味著新城各類設施在空間維度上服務于居民的能力,國外學者對該問題的研究展開較早,研究內容也從設施的空間布局等逐漸轉向設施的配置績效等方面。目前,國內學者對于公服設施配置方面的研究還相對較少,大多集中于總體規劃層面,給出的優化策略也大多偏宏觀調控。本文以中新天津生態城為例,以居住小區為核心研究公服設施的空間配置績效,并構建績效評價指標體系和優化路徑,為新城的公服設施優化配置提供參考建議。

1 公服設施配置績效評價體系構建

1.1 確定公服設施的種類

綜合相關文獻中各類城市空間、居住區服務設施的配建要求,以及袁家冬和孫德芳關于公服設施配置的研究,本文將公服設施空間配置劃分為5大類17小類。

1.2 評價指標計算方法

本研究以居住小區為研究單元,選取公服設施的步行可達性與多樣性作為計算的測度指標,并基于活動空間范圍為其劃分等級,賦予不同等級相應的分值,使各小區間的分析具有一定可比性與參照性。通過文獻梳理,本研究選取的分級指標為小區步行至公服設施的時距,即從小區出入口起沿不同方向道路步行300、500、700、1000、1400米的距離,并在步行距離外設置150米的緩沖區域,如圖1所示,進而分析并計算不同步行距離內公服設施的可達與多樣性指標。

1.2.1 可達性指標

通過到達指數(Reach Index)研究居民步行到達各類公服設施的便捷性,計算小區居民在周邊一定范圍內可到達公服設施的數量,其計算方式如式(1)。式中i為原點,代表小區的出入口,j為目標點即公服設施,到達指數Rr[i]指從i出發在以r為最大距離可以到達的公服數量。

式(1)

1.2.2 多樣性指標

用于分析居住小區周邊公服設施的多樣性,通過計算香農多樣性指數(Shannon-Weaver),其計算方式如式(2),式中S表示總的物種數,即小區可達性范圍內的公服設施興趣點的種類數(小類),pi表示第i個物種占總數的比例,即第i種公服設施興趣點的到達指數占總到達指數的比例。指數H越大,表示對應小區居民可到達興趣點的多樣性越高。

式(2)

1.3 基于房價的公服設施配置績效分析

為進一步探索公服設施空間配置績效,本研究以單位面積住宅價格為參照序列對公服設施配置作出分析。由于利用數理統計分析公服績效與住宅價格的相關性普遍存在數據量不全面等問題,因此本研究利用灰色關聯分析法得到公服設施的配置績效。在分析總體的配置績效時,需要將各類公服設施加權,因此本研究采用層次分析法通過問卷調研,獲得各類公服設施的加權指標,如表1所示。結果顯示,在大類中“商業服務設施”權重值最高,即居民對商業服務設施的生活訴求最強烈,其重要性最顯著。另外,“基礎教育設施”和“公共交通設施”權重相當,“醫療衛生設施”和“文化康體設施”的權重值最低,其重要性稍弱,優先級不及其他設施。

2 中新天津生態城設施配置績效實證分析

中新天津生態城位于天津市濱海新區,距中心城區45公里,是中國和新加坡兩國政府的戰略性合作項目,也是依托天津具有相對獨立性的新城單元。中新天津生態城在建設之初發展迅猛,成果顯著,但后期發展卻遠遠落后于預期,面臨著國內新城發展的共性問題,公服設施配置欠妥是阻礙新城發展的重要原因之一。

2.1 研究數據處理

選取生態城內42個已建成并可售的居住小區作為研究對象。POI數據通過百度地圖2018年數據抓取獲得,將其中無效數據剔除后,最終共得到612個POI數據。

2.2 設施可達性與多樣性評價

通過對42個小區公服設施可達性和多樣性進行計算,利用ArcGIS軟件將計算結果通過“自然間斷點分級法”分為7個等級,得到如下結果。

2.2.1 基礎教育設施空間配置績效

如圖2所示,基礎教育設施可達性的高分值主要沿第二社區及第三社區中心向周圍遞減,而多樣性分值分布相對分散,分布重心集中在北部,呈明顯圈層分布,相對可達性而言,教育設施配置結構的多樣性在空間分布上更為均勻。

2.2.2 商業服務設施空間配置績效

如圖3所示,商業服務設施可達性分值以第二社區圈層向外遞減。反之,多樣性分值在空間分布上較為均勻,表明商業服務設施的種類能較為全面的滿足小區居民的生活需求。

2.2.3 文化康體設施空間配置績效

如圖4所示,文化康體設施可達性分值沿生態谷帶狀公園向兩側遞減,原因可能因為廣場與綠地等公共基礎設施的建設先于居住區,在城市建設中居于前列。而多樣性分值在空間上分布較為均衡,無明顯規律。

2.2.4 公共交通設施空間配置績效

如圖5所示,公共交通設施可達性的高分值分布在第二社區周邊,并向外層逐級遞減,分值變化較為緩慢。體現新城的公共交通資源可達能力的整體差異較小。而分析多樣性發現,由于公共交通種類目前只有公交站和輕軌站兩類,公交站主要為面域平均分布,輕軌站則沿軌道線呈帶狀分布,因而多樣性分值主要沿輕軌線兩側逐步遞減,分布較不均衡。

2.2.5 醫療衛生設施空間配置績效

如圖6所示,醫療衛生設施的多樣性高分值主要集中在西南和東北部分,但中部以北的可達性分值高于南部,原因是雖然醫療服務設施均勻分布在三個社區中心周邊,但由于生態城醫院緊鄰第三社區中心,所以相對而言第三社區的可達性分值較高,能吸引周邊更多的居民就近尋醫。

2.3公服設施配置績效的模糊綜合評價

由于公服設施配置的績效的作用機理很難被科學量化地解讀,它是綜合作用的結果,因此無法通過可達性和多樣性分值的求和得出。對于受到多因素復雜影響的目標,學者們通常使用模糊綜合評價法進行評估。即結合各設施的權重參數進行多因素的綜合績效評價。以其中一個小區為例,選取5類公服設施的配置績效作為評價因素集U={Ub1,Ub2,Ub3,Ub4,Ub5};并建立評價標準為差、較差、一般、較好、好的評語集V={V1,V2,V3,V4,V5},其評價值分別為0~0.2、0.2~0.4、0.4~0.6、0.6~0.8、0.8~1.0;再對評價集因素的可達性和多樣性測度分值進行標準化處理,使其落入評價區間(0,1)內;最后從單因素出發,確定被評價對象的評價集合V的隸屬程度,獲取隸屬度矩陣R為:

確定使用加權平均型合成算子M(·,⊕)對應的A*R矩陣計算方法后,再對因素集U的權重建立向量A= {0.2819,0.3504,0.054,0.2444,0.0693 },將A*R計算出的結果進行歸一化處理,得到綜合評價值向量B'=A*R= (0.3248,0.15685,0.1752,0,0.34315)。最后檢驗隸屬度的有效性,參考邱東的有效性檢測指標公式α,如(4)所示,β為最大隸屬度,γ為次大隸屬度,n為評語數量。

式(4)

B'的有效度α=0.2402<0.5,當0<α<0.5時最大隸屬度原則非常低效,需進行定量處理。參照王慶國提出的隸屬度定量處理方法,計算得隸屬度最高和最低分別為S高=V高*B'=0.576,S低=V低*B'=0.376,評價結果橫跨了較差和一般兩個評語,如圖7所示。因此評價值向量B'的隸屬度和值分布主要集中在一般區間。故此小區最終模糊綜合評價結果更偏向于一般。根據以上計算方法得出各小區綜合的公服設施空間配置績效評價結果,如圖8所示,結果顯示以第二社區為中心的區域的公服設施配置明顯高于周邊,并且呈現出圈層式遞減的態勢,從全區角度來看公服設施配置非常不均衡。

3 中新天津生態城設施空間配置優化引導

3.1 設施的灰色關聯分析

運用灰色關聯分析法計算二者的關聯度,如表2所示,研究表明住宅價格的空間分布和公服設施的績效結果整體存在較強的正向聯系,即住宅價格較高的小區其績效評價結果也較好,反之,房價較低的小區績效也不理想。

3.2 關聯度結果分析

(1)基礎教育設施多樣性分值的關聯度較高,說明市場對教育設施的重視,同時設施周邊住宅價格也會受其溢價影響。而可達性分值的關聯度較低,進一步說明新城居民對于教育出行的閾值較高,即在孩子的就學問題上能接受更遠的教育距離。

(2)商業服務設施多樣性與可達性分值的關聯度遠高于其他設施,表明了商業設施對于影響住宅價格的重要性,也說明新城在初始階段,居民對于商業設施的多樣性和便利性要求最高,即商業設施在新城的公服配置中占首要位置。

(3)文化康體設施可達性分值的關聯度較低,說明其位置的重要性不及商業、教育及交通設施,即居民對文化康體設施出行距離的可接受度較高。反之,多樣性分值關聯度較高,表示居民較為重視文化康體設施的種類與數量。表明雖然居民對新城文化設施區位的容忍度較高,但對其多樣性的選擇和服務質量卻有較高的要求。

(4)公共交通設施可達性分值的關聯度較高,但多樣性分值的關聯度很低。說明新城居民對于公共交通的可達性要求很高,但可能由于新城的交通壓力并不大,居民對于公共交通種類的要求不高,各類公共交通有較高的相互替代性。

(5)醫療衛生設施可達性分值的關聯度是所有設施中最低的,多樣性分值的關聯度也不高。這可能與新城的人口年齡結構有關,根據周鳳秀的研究和調研發現,選擇居住在新城區的老年人相對老城區來說比例較低。因此居民對醫療設施的關注度不高,當然這只是在新城發展初期階段的情況,隨著新城區逐漸發展完善,對于醫療設施的要求也會逐步提高。

3.3 設施配置的優化引導建議

3.3.1 建設方向和時序引導

城市建設方向優先考慮公服績效溢出區,適當避開公服績效匱乏區域,以此實現公服設施配置的優化。目前中新天津生態城主要有北進、東拓兩個建設發展方向。其中東面濱海旅游區的建設起步較晚,且居住區的分布相對分散,公服設施可達性較低,因此在服務半徑相同的情況下,對東面配置績效的提升有更大的難度。而北面的惠風溪片區,受建設時序的影響已發展為半包圍片區,片區內的公服設施對于小區的可達性較高,因此推測公服效率在北面區域依舊有大幅度的提升空間。因此,應將北面惠風溪片區的居住區作為優先考慮建設的方向,且北面現有集中布局的居住區特征也更利于完善其他公服設施的配置。

3.3.2 商業服務設施的空間配置優化

由于商業服務設施在大類公服設施中的重要性最顯著,即居民對其的需求度最高,因此對于商業服務設施的優化配置應著重考慮。

(1)商業業態的多元化

梳理現狀商業POI信息發現第一社區中心主要以大型零售業態為主,其商業總POI數值均低于其它兩個社區中心,說明商業業態混合度較低,間接導致了較低的商業服務效用。因此對于后續的招商,第一社區中心在業態的配置上應考慮綜合多元發展,增強商業氛圍。

(2)適當引導戶外商業活動

在對戶外商業活動的管控上應適當放開,并加強引導商戶進行戶外商業活動的策劃,若條件允許可單獨開辟專用片區用于戶外小商業活動,并且應結合公共空間的規劃設計選取適宜的片區,同時在社區中心內融入戶外小商業元素,增加商業服務的多元性。

4 結語

本研究結合公服設施空間配置的績效評價,以中新天津生態城為例探討了新城公服設施配置績效的優化引導建議。可以說,新城中住宅價格和公服配置的分布總體呈現高度的正相關,商業設施是新城發展中最重要的服務,其與住宅價格的關聯度最高,教育和醫療設施次之,并不像老城區中那樣成為抬高房價的主導因素。探索城市公服設施配置的績效評價是一個復雜的系統,本研究還有尚待完善的地方,如研究樣本不足,后續希望豐富樣本量,對比研究在不同發展階段新城的公服配置異同,為新城公服設施配置做出更加全面的優化引導,支撐新城的可持續發展。

參考文獻:

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